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Dall’offerta all’aggiudicazione, dieci cose da sapere per partecipare a un’asta
(Corbis)
Le aste immobiliari derivano da procedure esecutive o fallimentari e possono essere tenute da giudici o delegate a professionisti (notai, commercialisti o avvocati). Il regolamento di ciascuna vendita e le norme di riferimento sono indicate nell’avviso d’asta, ma è cura della cancelleria, del professionista delegato o del custode indicato nel bando fornire l’assistenza necessaria agli interessati. Le aste sono disciplinate dalle leggi 263/2005; 52/2006 e 24/2010 e dagli articoli 474-632 del Codice di procedura civile. Possono partecipare tutti (eccetto il debitore). Qui di seguito un “decalogo”, elaborato da Casa24 Plus in collaborazione con il Notariato, con le tappe salienti dell’iter.
1 – Ordinanza, planimetria e foto su internet
L’asta deve essere pubblicizzata su giornali, affissioni e web. L’avviso di vendita, la copia dell’ordinanza e della relazione di stima con allegate planimetrie e foto, devono essere pubblicati su internet almeno 45 giorni prima della data dell’asta o del termine per la presentazione delle offerte. L’elenco dei siti abilitati è sul sito del ministero della Giustizia
2 – La custodia e il ruolo dell’istituto di vigilanza
È possibile visitare gli immobili all’asta. Occorre contattare il custode nominato dal Tribunale, indicato nell’avviso d’asta; è suo compito fornire la documentazione relativa all’immobile. Se la vendita è effettuata dal Tribunale la custodia è di norma affidata all’Istituto di vigilanza giudiziaria autorizzato dal ministero di Giustizia (uno per circondario); la custodia può essere congiunta (professionista e Ivg)
3 – Si parte con la formula «senza incanto»
La legge stabilisce che di norma debba essere adottata la modalità d’asta senza incanto.
I partecipanti presentano alla cancelleria del Tribunale o presso lo studio del professionista delegato, un’offerta cartacea in busta chiusa che contiene il prezzo segreto ipotizzato per l’immobile, il modo e i tempi di pagamento. Nell’asta telematica notarile l’offerta è criptata con doppia cifratura elettronica
4 – All’incanto se la prima asta va deserta
Se l’asta senza incanto va deserta, viene disposta l’asta con incanto (con possibilità di rilancio). Il prezzo base d’asta e le modalità di svolgimento sono indicate nell’avviso. I partecipanti presentano alla cancelleria del Tribunale o al professionista delegato domanda cartacea in busta chiusa. Se anche l’asta con incanto andrà deserta verrà indetta una nuova asta senza incanto con il prezzo base ridotto di un quarto
5 – Cauzione pari al 10% dell’offerta o della basee d’asta
Per la partecipazione ad entrambe le tipologie di asta è necessario depositare una cauzione di importo pari al 10% del prezzo offerto ( 10% della base d’asta per le aste con incanto). Le modalità di deposito della cauzione sono indicate chiaramente nell’avviso d’asta e generalmente prevedono un assegno circolare intestato alla procedura o un bonifico bancario
6 – L’assegnazione non è sempre automatica
Nel giorno previsto nell’avviso tutte le offerte o le domande di partecipazione verranno aperte dal giudice o delegati: in caso di asta senza incanto, se l’unica offerta è aumentata di un quinto rispetto alla base ci sarà aggiudicazione, in caso contrario si deciderà sentiti i creditori se passare all’incanto; se ci sono più offerte valide, potrà essere indetta una gara all’incanto, con abase il valore dell’offerta più alta
7- Rilanci in sessioni di soli tre minuti
In caso di asta con incanto, verificata la presenza dei partecipanti (l’assenza ingiustificata comporta il rischio di una sanzione pari al 10% della cauzione versata) il banditore avvierà le varie sessioni temporali di tre minuti in cui saranno possibili i rilanci, prendendo come offerta minima il prezzo base d’asta e ammettendo il rilancio tenuto conto del rialzo minimo previsto dal bando
8- L’aggiudicazione può essere provvisoria
Nelle aste senza incanto l’aggiudicazione è definitiva se il “vincitore” provvede, nei termini indicati nell’avviso d’asta, a saldare il prezzo e fornire i documenti previsti. In caso d’incanto, entro 10 giorni dalla data d’aggiudicazione provvisoria è possibile per chiunque depositare un’offerta aumentata di 1/5 rispetto al prezzo di aggiudicazione. In caso, dovrà essere indetta una nuova sessione di incanto aperta a tutti
9- L’atto del giudice «sana» i vizi del bene
Il decreto di trasferimento del giudice ha lo stesso valore del rogito (è titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile) e cancella ipoteche e pignoramenti. Per le procedure esecutive, quindi, non serve ricorrere al notaio, mentre gli oneri di aggiudicazione, trascrizione e voltura sono a carico dei creditori pignoranti. Gli oneri fiscali sono calcolati sul prezzo di aggiudicazione
10 – Banche convenzionate per facilitare i mutui
È possibile finanziarsi con un normale mutuo, ma è bene informarsi con la banca prima dell’offerta. Molti istituti hanno concluso convenzioni con i Tribunali, per limitare i costi legati all’erogazione dei servizi. Nel caso di mancata aggiudicazione, è generalmente previsto che venga automaticamente annullata l’operazione finanziaria. Elenco delle convenzioni sul sito dell’Abi
Dal 2014 il canone di locazione non può più essere versato in contanti, ma deve essere corrisposto con strumenti tracciabili (assegni bancari o postali, bonifici, carte di credito)
Stop all’uso del contante per i canoni di locazione abitativa, dal 1° gennaio 2014. A prescindere dall’importo dei canoni, e quindi in deroga alla disciplina antiriciclaggio, gli affitti devono sempre essere versati per mezzo di strumenti tracciabili. La previsione è contenuta nella Legge n. 147/2013 (c.d. “Legge di stabilità 2014”) e si accompagna ad una norma che attribuisce ai Comuni una funzione di monitoraggio delle locazioni, anche attraverso la consultazione del registro dell’anagrafe condominiale, in cui sono annotati i dati relativi ai proprietari ed agli inquilini.
Nuove imposte di registro e ipocatastali dal prossimo anno introdotte dal DL 104/2013 “Istruzione” e DL 23/1011 “Federalismo”
Due recenti decreti, il c.d. decreto istruzione (d.l. 104/2013) del Governo Lettae il decreto sul federalismo fiscale (d.lgs. 23/2011 ) rivoluzionano a partire dal 2014 gli importi dovuti come imposta di registro e ipocatastali sulle compravendite immobiliari e altri atti soggetti a registrazione . Vediamo le novità in estrema sintesi.
Dal 1° gennaio 2014 l’imposta di registro
in misura fissa passerà dagli attuali 168 Euro a 200 Euro;
quella in percentuale per l’acquisto della prima casa scenderà dal 3 al 2%;
quella in percentuale per gli altri trasferimenti immobiliari aumenterà dal 7 al 9%.
l’imposta ipocatastale sarà dovuta in misura fissa a 50€ e non più in percentuale.
In generale queste modifiche comporteranno dei vantaggi per le compravendite immobiliari, in particolare per quelle che hanno come venditori dei soggetti privati, mentre ci saranno delle penalizzazioni per gli acquisti effettuati da imprese. Ricordiamo che l’imposta di registro è una imposta dovuta per la registrazione di un atto pubblico o privato è può essere commisurata al valore contenuto nell’atto stesso o dovuta in misura fissa . Essa è alternativa al versamento dell’IVA sul valore della transazione di norma, richiesta appunto alle imprese e soggetti IVA individuali.
Imposta di registro fissa e in percentuale
Con l’emanazione del D.L.n.63/13, dal 5 giugno 2013 l’attestato di certificazione energetica (ACE) è stato sostituito dall’Ape (Attestato di prestazione energetica) conformemente a quanto previsto dalla direttiva 2010/31/UE.
L’obiettivo è quello di uniformare la normativa interna italiana in tema di prestazione energetica degli edifici alle prescrizioni dettate dall’Unione europea.
Il Ministero dello sviluppo economico ha precisato con apposita circolare che la metodologia di calcolo della prestazione energetica sarà definita con uno o più decreti del Ministro dello sviluppo economico.
Si precisa, altresì, che, fino all’emanazione dei decreti previsti dall’articolo 4, si adempie alle prescrizioni di cui al decreto legge stesso redigendo l’APE secondo le modalità di calcolo di cui al decreto del Presidente della Repubblica 2 aprile 2009, n.59, fatto salvo nelle Regioni che hanno provveduto ad emanare proprie disposizioni normative in attuazione della direttiva 2002/91/CE in cui, in forza dell’articolo 17 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n.192, si seguirà ad applicare la normativa regionale in materia.
Il D.L. n.63/13 apporta modifiche al D.lgs.n.192/2005 (“Attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell’edilizia”) uniformando così la normativa italiana in materia di prestazione energetica degli edifici alle prescrizioni dettate dall’Unione Europea.
Un progetto che vuole agevolare le persone fisiche nell’acquisto di una casa tramite erogazione di mutuo
Sta per partire l’operazione Plafond Casa, che mobiliterà 2 miliardi di euro a sostegno del mercato immobiliare e residenziale. Il progetto parte da una convenzione siglata tra Cassa Depositi e Prestiti (CDP) e Associazione Bancaria Italiana (ABI il 21 novembre scorso, e che presto diverrà operativo, come previsto dalla Legge Imu e politiche abitative. Le risorse previste da questa iniziativa saranno destinate all’erogazione di mutui per l’acquisto di abitazioni, in particolare appartenenti alle classi energetiche A, B e C, ma anche per lavori di ristrutturazione per migliorare l’efficienza energetica. Possono accedere ai contributi persone fisiche che accedono a mutui concessi alle banche aderenti, anche se la priorità verrà data a giovani coppie, famiglie numerose e nuclei familiari dove vi è un soggetto disabile.
